皆さんが暮らし替えを思い立つとき、その動機にはさまざまなものがあると思います。
子供の成長、転勤、両親との同居。
それぞれの思いとともに、人生の一大イベント、すなわち不動産の売買、住み替えなどにチャレンジすることになるわけです。
さて、そうしたときに皆さんは、どんな基準で不動産を選ぶのでしょうか。
日当たりや通風の良い場所、静かなところ、駅から近く利便性に優れる場所などなど、数え上げればきりがありません。
本書を手にされる皆さんも、こうした希望をひとつでも多く満足させる不動産を探しておられることと思います。
ただ、不動産を選ぶとき、こうした一般的な条件のほかに忘れてならないのが、トラブルのない、安全な不動産を選ぶという観点です。
不動産は極めて多様なもので、一戸として同じものはない、すなわち代替性がないのがその特徴です。
中古物件は当然としても、条件が同じように見える新築の分譲マンションや一戸建ての分譲地でも同じです。
100あれば100通り、１、０００あれば1,000通りの異なった固有の特性を備えています。
一方、取引の当事者となる皆さんとしてはどうでしょう。
一生に１回ないし多くて数回が取引の回数となり、たとえ複数回の取引を行ったとしても、その時間的間隔を考え併せれば、それこそすべてが“まったく初めて”といっても過言ではないと思います。
そこで、取引の専門家といわれる不動産会社、すなわち宅地建物取引業者に、安全・確実・迅速な取引を期待して、物件情報の入手、現地案内、契約手続きなど数々の業務を依頼することとなるわけです。
正直にお話ししますと、専門家とはいっても、不動産業に従事する一人の営業担当が一年間に取り扱う件数には限りがあります。
したがって、多くの宅地建物取引業者が不動産市場で取引実務を行うに際し、消費者の皆さんが不足の事故・トラブルに巻き込まれないよう、社内マニュアルを整備し、さまざまな講習・勉強会を行い、日々、不断の努力を続けているのが実情です。
ただ、こうした努力の積み重ねにもかかわらず、残念ながら取引紛争、事故・トラブルが相変わらず絶えることがないというのも現実です。
こうした背景からも、宅地建物取引業者に求められる業務の資質は、これからもますます高まる一方であるといえるでしょう。
今回、本書に取りまとめましたのは、安全な不動産を選ぶ上で気を付けなければならない70のポイントです。
マンションでは建設予定地の下見などで日当たりの良し悪しを確認することは当然として、このときに「環境は時間の経過と共に変化する」ことを念頭に置いた判断をしないと、後のトラブルや後悔につながる可能性があります。
とくに注意を求められるのが、日照時間を大きく左右する建物（敷地）南側の土地が更地で、駐車場、古家といった使われ方をしている場合。
当然、こうした物件は南側に太陽を遮る「障害物」がないため現在の日照条件は良好である場合が多いのですが、日照条件を左右するその南側隣接地が、将来にわたって更地や駐車場のままである可能性はゼロと考えるべきです。
隣接地の所有者にとって更地はもちろん、駐車場も本来の使い道を前にした暫定利用の一手段であり、いつかはその土地に建物を建てて、売却することを考えています。
したがって、日照には好条件のはずだった南側隣接地の環境が一変することを前提とした物件の購入判断が求められるわけです。
確認します。
ただ、計画が具体化しているケースはまれですから、通常は周辺環境などから隣接地の土地利用を予想するしか手がありません。
例えば、購入予定の物件がマンションの場合は、隣接地にも同程度か、それ以上の高さのマンションが建つと考えたほうが無難。
隣り合った土地である以上、都市計画で建築可能とされている建物の規模は同じである場合が少なくないからです。
また、低層の古家が建っている場合は近い将来に建て替えの可能性があります。
この場合も建築後の時間の経過とともに都市計画が変更され、より大きな建物の建設が可能になっているケースもありますから、単純に現在の古家と同じ規模の低層住宅が建つと考えて安心しないほうがいいでしょう。
さらに、土地は複数の敷地を共同化し、特定の公共施設を組み込むと、建てることのできる建物の大きさ（高さ）が緩和されることもあります。
また、南側空き地に医院併用住宅が建設されたために建築基準法上の緩和を受け、通常より高い建物が南側に突如現れたというケースもありました。
なお、部屋からの眺望が気に入ってその不動産を購入する場合も、時間の経過とともに眺望そのものが遮られることになると考えておいてください。
眺望に影響を及ぼすのは隣の建物だけではなく、かなり遠方の建物でもそれが高層の場合には視界を遮ることになります。
よく購入者が勘違いされるのが、物件を紹介してもらった不動産会社やマンションなどを販売する住宅販売会社の「責任」問題。
不動産会社や住宅販売会社には隣接地の建設計画が具体化している（建築計画のお知らせ看板などが出ている）場合を除いて隣接地の将来的な土地利用計画についての積極的な調査・説明義務は基本的にないのですが、事前の両者の意思疎通がうまくいかなかったりすると、突然降ってわいたような日照障害をめぐって後々のトラブルになることがあります。
もちろん、物件購入時に購入者から質問があれば担当営業マンは答えてくれるでしょうが、それでも隣接地の将来計画が分からないのは彼らも同じだということに留意するべき。
なかには、営業マンが隣接地の土地所有者から直接、将来の計画を聞き出してくれることもありますが、仮にその時点で計画がなくても先々にはその人の考え方が変わり、転売や相続の発生によって土地の所有者が代われば、新しい建物が建ち上がって日照条件に変化が生じる可能性が高くなります。
その意味では、隣接地が更地であることを売り物に、日当たりの良さを強調するような営業マンは疑ってかかるべきでしょう。
結局のところ、敷地南側が更地や駐車場などになっている物件については、購入時点で「日照が変わる」ということを含めて判断することになります。
日照を購入の優先条件に挙げる場合は隣接地の土地利用状況を見極めることはもちろん、マンションでは、たとえ隣接地に建物が建っても日照を遮られる恐れの少ない敷地に余裕のある物件や、一戸建てなら高い建物の建築が制限されている第一種低層住居専用地域などの立地を検討するべきでしょう。
現地を訪れる機会の多い土曜、日曜の状況だけで騒音や振動を判断することは避けるべきです。
平日の状況を必ず確認しましょう。
では周辺環境が一変する場合が少なくありませんので、平日にも現地に足を運んで騒音や振動の具合を確かめることが必要です。
例えば、工場や作業所などが物件の近くにある場合。
通常、これらは土日が休みになるため現地見学に行っても気にも留まりませんが、工場の種類によっては月曜から金曜までの操業時に発生させる音や振動がかなりのレベルになる場合があります。
静かなイメージを持ちやすい学校も、実際に住んでみると音が気になる人にとってはかなりのマイナス。
スポーツや遊びに興じる児童・生徒の歓声は決して不快な音ではありませんが、これが月曜から土曜まで、しかもすぐ近くから聞こえるとなると話は別です。
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